Annonse
Annonse
Annonse
Annonse

Advokaten svarer på odelsspørsmål

Advokat Erlend S. Daling fortsetter å svare på spørsmålene som er kommet inn til artikkelen «Ti ting du bør vite om odel».

Flere svar: Advokat Erlend S. Daling i Norges Bondelag svarer her på spørsmål om hvordan sikre innskutt kapital i et gårdsbruk.

I forrige nummer av Norsk Landbruk fikk du gode råd om odel fra advokat Erlend S. Daling i Norges Bondelag. Her følger resten av spørsmålene vi har fått inn til nå.

Advokat Daling har stilt seg til rådighet for oppfølgingsspørsmål om odel. Spørsmål du har om odel, må sendes til helle.berger@tunmedia.no, eller du kan legge inn spørsmål i kommentarfeltet til artikkelen «Ti ting du bør vite om odel». Spørsmålene må være oss i hende innen 1. januar.

ARV TIL ANDRE SØSKEN?

Per har sendt oss et spørsmål om hvilken arv søsken nummer to og tre i arverekkefølgen får. Svigerfaren har et småbruk med odel, og Pers kones eldste søster har odelen. Svigerfaren ønsker å overføre gården til konas eldste søsters datter.

– Dette kan han vel gjøre såfremt min kones eldste søster godtar dette? Skal det tas verditakst av gården før min svigerfar overfører den? Mine svigerforeldre har tre døtre. Hvordan blir arven til de to andre? Tilfaller gården til min kones eldste søsters datter – og ingen ting til min kone og hennes yngste søster?

Advokat Daling svarer at svigerfar kan overføre eiendommen til hvem han vil. Bedre odelsberettigede har selvsagt løsningsrett.

– Ønsker du å gardere deg mot odelsløsning, bør du sørge for at den bedre berettigede har fraskrevet seg løsningsadgangen, generelt eller til fordel for den enkelte, forklarer Daling.

Dersom de med bedre løsningsrett kvier seg for å frafalle løsningsadgangen, kan eier framtvinge en avgjørelse ved forhåndstilbud etter odelslovens paragraf 20.

Den som ikke aksepterer et slikt tilbud eller ikke svarer innen fristen, er avskåret fra å løse dersom gården selges innen to år etter at fristen har utløpt. Framsettelse av et forhåndstilbud må gjøres på en bestemt måte for å få den virkningen som er beskrevet over. Det anbefales derfor å bruke advokat.

Selger og kjøper bestemmer selv om de vil innhente verditakst i forbindelse med salget. Kjøpers søsken har ikke krav på arv som følge av et salg, med mindre salget skjer på selgers dødsleie. Dersom selger sitter i uskiftet bo, skal det imidlertid gis like gaver til hvert av barna fra førstavdødes andel av felleseiet.

– Den som fortsatt er i live, kan likevel skjevfordele sin andel av felleseiet så lenge det er snakk om en livsdisposisjon, sier advokaten i Norges Bondelag.

SIKRE INNSKUTT KAPITAL

Vi har også fått inn et spørsmål når det gjelder å sikre innskutt kapital i et gårdsbruk. Leseren som spør, skal bli samboer med en som har gård. Den framtidige samboeren har to barn og spørsmålsstilleren ett.

– Jeg ønsker å sikre pengene mine etter salg av hus, men er veldig usikker på om jeg skal kjøpe meg inn eller ikke. Dette på grunn av odel, dødsfall, arv og brudd. Hvordan gjelder en samboerkontrakt hvis det skjer dødsfall, og det er odel? spør leseren.

Daling råder leseren til å sikre kapitalen sin og skrive samboerkontrakt. Selve utformingen av kontrakten bør en advokat stå for.

– Hvis du skulle skyte kapitalen inn i gården, bør det gjøres på en slik måte at det gir deg sikkerhet for kapitalen ved samlivsbrudd eller odelsløsning, som følge av dødsfall, forklarer advokaten.

Det er flere måter å sikre innskutt kapital på. Her kommer tre alternativer:

1) Du kan kjøpe en andel av gården og tinglyse denne andelen i grunnboka. Du vil i så fall ta del i framtidig verdistigning eller en eventuell verdireduksjon. Dersom du vurderer å kjøpe en andel i gården, anbefales sterkt at dere på forhånd får en uavhengig verdivurdering fra en takstmann. Dersom du kjøper deg inn i eiendommen, må du ta din andel av vedlikehold og oppgradering for å beholde en tilsvarende andel som du har.

2) En annen mulighet er at du skyter din egenkapital inn i eiendommen, mot en rentebærende panteobligasjon. Du vil da som utgangspunkt ikke ta del i eiendommens verdistigning. Hvis du ikke tar ut renter og beholder disse privat, vil kapitalen reduseres over tid. Dette viser Daling med et eksempel. Skytes halvannen million kroner inn i eiendommen mot panteobligasjon med 3,5 prosent rente, vil årlige renteinntekter beløpe seg til 52 500 kroner. Hvis renteinntektene tas ut og ikke forbrukes, men beholdes som særformue, vil beløpet vokse med årene. Etter 20 år vil det være 2,88 millioner kroner innestående på konto, med renters rente. Hvis rentene tas ut og forbrukes, for eksempel i husholdningen, vil kapitalen spises opp av inflasjon.

3) Egenkapitalen investeres utenfor gården, eksempelvis i egen leilighet som kan leies ut. Da kan leieinntekten brukes inn i familiens husholdning.

Daling anbefaler oftest det første og tredje alternativet. Det andre alternativet blir ofte praktisert slik at kapitalen forringes.

Annonse

– Det du aldri må gjøre, er å forbruke kapitalen. For da har du brukt din kapital til å underholde familien, mens din samboer har brukt sine inntekter til å øke sine verdier ved å betale ned lån eller investere i gården, er beskjeden fra advokaten.

FRIST TIL BRUK AV ODELSRETTEN

En innsender uten odelsrett vil kjøpe en gård som det er odel på. Han spør om det er innen seks måneder eller to år de odelsberettigede kan benytte seg av odelsretten for å løse gården tilbake? Dernest er spørsmålet at dersom han kjøper gården for fire millioner, må da den odelsberettigede betale samme sum for å kjøpe gården tilbake?

Odelsløsningsfristen er seks måneder, regnet fra tinglysningsdato. Etter løsningsfristens utløp har de odelsberettigede forspilt sin sjanse.

Når en eiendom løses på odel, fastsettes prisen på en av to måter: Prisen avtales mellom odelsløser og den som må gi fra seg gården, eller så fastsettes prisen ved odelstakst.

– Noen lever i den villfarelse at odelstakst er en gunstig pris. Det stemmer ikke. Odelstakst er lik markedspris, sier Daling.

– Odelstakst ligger ofte over den prisen den frivillige kjøper har betalt for gården.

Odelstakst må ikke forveksles med åsetestakst. Åsetestakst kommer inn i bildet ved dødsboskiftet etter foreldre, besteforeldre eller oldeforeldre. Åsetestakst settes vanligvis til 75 prosent av odelstakst, men kan variere fra 70 til 100 prosent av odelstakst. Ved ordinært generasjonsskifte er det vanlig å gi et åseteslignende avslag, men dette er ikke noe overtaker har krav på. Det vil likevel ofte være skattemessig gunstig for foreldrene å gi et slikt avslag. På grunn av skattefordelen vil foreldrene i mange tilfeller sitte igjen med et høyere nettovederlag når eiendommen er solgt til maksimalt 75 prosent av takst, enn om eiendommen er solgt til 100 prosent og det deretter er betalt skatt av salgsvederlaget.

INFORMASJON OM ODEL

Henning ønsker å vite hvor han kan finne informasjon om odel:

– Et familiemedlem av min kone har solgt en gård for fire millioner kroner. Vi mener kanskje at vi har odelsrett inn i vår familie, og ville gjerne hatt denne dersom det var odel på den. Vet dere hvor vi finner informasjon om denne gården, og hvem vi må kontakte?

Daling anbefaler Henning og andre som vurderer å løse en eiendom på odel, om å kontakte advokat. Det er to hovedspørsmål å ta opp: 1) Har eiendommen tilstrekkelig med fulldyrka eller overflatedyrka jord eller produktiv skog? Merk i den forbindelse at arealgrensene i lovens paragraf 2 (minst 25 dekar full- og overflatedyrka jord eller 500 dekar produktiv skog), ikke gjelder fullt ut før 1. juli 2029. Før den tid kreves det større arealer. 2) Har vedkommende som ønsker å løse eiendommen, den nødvendige slektskapstilknytningen?

Informasjon om selve eiendommen finnes for eksempel på www.skogoglandskap.no, under «Gårdskart på internett». Disse kartene gir vanligvis gode opplysninger om eiendommens arealer, selv om det hender at du kan finne feil ved opplysningene. Grunnboksopplysninger finner du hos Statens kartverk i Hønefoss, telefon 32 11 88 00.

ARV AV LØSØRE

Lillemor har sendt inn et spørsmål om arverett til løsøre. For rundt 30 år siden overtok hun et nedlagt småbruk etter en barnløs onkel. Onkelens søster sa den gangen fra seg odelen. Onkelen som har kårbolig, har hele tiden sagt at alt løsøre, det vil si gamle gjenstander og møbler, skal følge gården. Dette står ikke i skjøtet.

– Jeg har i alle disse årene møblert med møblene i enighet med min onkel. Kan hans søsken og deres barn kreve arv av gårdens løsøre? spør Lillemor.

Daling forklarer at Lillemors onkel kan gi henne de gaver han selv ønsker fra sin egen formue. Det innebærer at han også kan gi bort løsøre som gårdsredskap og innbo på gården.

– Da han har gitt deg løsøret i gave, kan ingen kreve det i arv. Gaver forutsetter at det er en livsdisposisjon og ikke en dødsdisposisjon, forklarer advokaten.

En dødsdisposisjon må gjøres ved testamente. Utfordringen etter at Lillemors onkel er borte, kan være at det er uklart om gaven er fullbyrdet eller ikke. Det kan derfor være en fordel å dokumentere en slik gave. Det kan ifølge Daling gjøres på flere måter. Det enkleste er at onkelen til Lillemor setter opp en fortegnelse over hvilke gaver han har gitt Lillemor og underskriver denne. For ordens skyld bør denne fortegnelsen attesteres av to myndige, utenforstående personer. Men det er ikke noe krav. Et annet alternativ er at onkelen skriver testamente. Det gjelder særskilte formkrav for testamenter. Daling anbefaler derfor at om du velger denne løsningen, så bør det tas kontakt med advokat.

– For ordens skyld må det nevnes at Lillemor må betale arveavgift av gaver og arv, tilføyer Daling.

Neste artikkel

Mener melkebruk står for hopp i angus-semin