Annonse
Annonse
Annonse
Annonse

Hva har du krav på om du mister landbruksareal til veiformål?

Dette må du vite om ekspropriasjon

Hvilke regler gjelder for ekspropriasjon av landbruksareal til veiformål og hva har grunneier krav på av erstatning? Arkivfoto: Bondelaget

Artikkelen er skrevet for Norsk Landbruk av advokat Per Aksel Hosar fra Advokatfirmaet Økland & Co DA.

Eiere av landbrukseiendommer opplever nok oftere enn de fleste andre at deler av eiendommen deres blir ekspropriert til bygging av veier, utvidelse av eksisterende veier eller bygging av gang- og sykkelveier. Ekspropriasjon er en tvunget avståelse av eiendom. I følge Grunnlovens § 105 kan en kun gjennomføre slik tvangsavståelse dersom grunneieren får full erstatning. Et sentralt spørsmål blir derfor hva som gir grunneieren full erstatning for det arealet som må avstås.

MÅ HA ET GYLDIG GRUNNLAG

Det er ikke slik at veibygging alltid skjer gjennom tvangsavståelse. Ofte aksepterer grunneier frivillig at grunnen skal avstås. Diskusjon mellom partene blir som oftest heller om hva som er full erstatning. I de tilfellene bygger også avtalen på prinsippet om full erstatning slik som ved gjennomføring av en ekspropriasjon.

Den som erverver grunnen kan heller ikke gjøre dette uten at de har et ekspropriasjonsgrunnlag. Et gyldig ekspropriasjonsgrunnlag gir den som erverver rett på å få ekspropriere mot at den som må avstå areal får full erstatning. Foreligger det et gyldig ekspropriasjonsgrunnlag vil det heller ikke være noe grunnlag for grunneier å kunne motsette seg ervervet så lenge han får vederlaget.

Det mest vanlige og praktiske ekspropriasjonsgrunnlaget er en reguleringsplan. En reguleringsplan kan for eksempel avsette et areal til en bestemt vei. I en reguleringsplanprosess blir de berørte grunneierne involvert og kan komme med merknader og synspunkter på den foreslåtte planen. En kommunal reguleringsplan kan også påklages til fylkesmannen eller prøves for retten, dersom man mener den inneholder forhold som gjør den ugyldig.

Dersom planvedtaket blir funnet ugyldig, har man ikke lenger et ekspropriasjonsgrunnlag. Det samme vil være tilfellet om en forsøker å ekspropriere et areal til et annet formål enn det som fremgår av reguleringsplanen.

SLIK GJENNOMFØRES EKSPROPRIASJON

Det er kommunen som eksproprierer. Selv om det er kommunen som gjør det, kan det som blir ekspropriert senere overdras til private. Kommunen kan også ekspropriere til fordel for statlige eller fylkeskommunale formål.

Før kommunen kan ekspropriere må de fatte et vedtak om ekspropriasjon. Også ved dette vedtaket gis grunneier mulighet om å uttale seg. Er reguleringsplanen av eldre dato, kan det ha skjedd en utvikling som gjør at de vurderingene som ble gjort i forbindelse med vedtaket av reguleringsplanen må vurderes på nytt sett i lys av utviklingen. Nye forhold plikter kommunen å vurdere på nytt.

Det som er viktig å være klar over er at dersom det er gått mer enn 10 år siden reguleringsplanen ble vedtatt, kan den ikke lenger brukes som grunnlag for ekspropriasjon. Grunnen til at det er en slik 10 års-frist er at mye kan ha skjedd i løpet av en såpass lang periode, og at det derfor er fornuftig at planmyndigheten ser på reguleringen på nytt.

Dersom ekspropriasjonen vil medføre at resteiendommen ikke lenger kan brukes på en regningssvarende måte som følge av inngrepet, kan grunneieren i visse tilfeller kreve en straksinnløsning. Altså at man må kan kreve at kommunen gjennomfører ekspropriasjonen med en gang i stedet for å vente til kommunen fatter et ekspropriasjonsvedtak. Et slikt krav må i så fall være fremsatt senest tre år etter at reguleringsplanen ble kunngjort.

SLIK SETTES VERDIEN

Det som selvsagt blir svært sentralt ved grunnavståelse til gjennomføring av en reguleringsplan, enten gjennom en ekspropriasjon eller et frivillig salg, er verdsettelsen av arealet som skal avstås.

Det er en omfattende rettspraksis på området og vi må derfor nøye oss med å nevne noen hovedlinjer i verdsettelsesprinsippene.

Det fremgår av ekspropriasjonserstatningsloven § 4 at erstatningen skal utmåles etter omsetningsverdien eller bruksverdien ut i fra det som er påregnelig utnyttelse av arealet. I noen få tilfeller kan også erstatningen fastsettes til gjenanskaffelsesverdien, men det er lite aktuelt ved avståelser av landbruksjord.

Annonse

Som utgangspunkt vil man måtte basere seg på den aktuelle bruken slik den er der i dag. Dersom det er landbruksarealer, vil en er utgangspunkter hva som er alminnelig pris for slike arealer i området. Dersom en ser for seg at en skal få betalt for en mulig fremtidig bruksendring, må det foreligge konkrete holdepunkter for at en slik bruksendring ville blitt tillatt.

LES OGSÅ: Kun halv erstatning ved ekspropriasjon

LES OGSÅ: Ber politikerne løfte erstatningene

Der det foreligger en endelig vedtatt reguleringsplan, skal denne som utgangspunkt legges til grunn for verdifastsettelsen. Det betyr at dersom et landbruksareal er lagt ut til boligtomter, og det kommer en vei, vil en normalt få en høyere erstatning enn den som har et landbruksareal som i de kommunale planene fortsatt skal være landbruk.

Når det eksproprieres til offentlig formål som for eksempel veier, er det slått fast i rettspraksis at en skal se bort i fra den reguleringsplanen en eksproprierer etter. Det er naturlig da det nettopp er den nye reguleringsplanen som åpner for utbygging eller utnytting av et område som tidligere var landbruksareal. I de tilfellene skal verdsettelsen foretas etter prinsippet i ekspropriasjonserstatningsloven § 5 om at en skal vurdere hva en vanlig kjøper ville gitt for arealet ved et frivillig salg dersom basert på en påregnelig utnyttelse av arealet, om en så bort i fra den reguleringsplanen som en eksproprierer på bakgrunn av.

Som nevnt er vederlag etter salgsverdien utgangspunktet, men dersom arealet har en høyere bruksverdi for eieren enn salgsverdien gir ham, har han krav på å få erstattet denne. Med bruksverdi så menes en verdi fastsatt på grunnlag av hva avkastningen på eiendommen vil gi. Måten å beregne dette på er kapitalisering av arealets netto avkastning.

Grunneier har alltid en tilpasningsplikt og må justere driften sin i tråd med ekspropriasjonen. En tilpasning kan for eksempel skje ved en kostnadsreduksjon, slik at driftsapparatet tilpasses et mindre areal. Det kan også være aktuelt å flytte virksomheten til et annet sted på eiendommen, for eksempel ved nydyrking på et areal som gir en lavere avkastning. Da vil i så fall det være mellomlegget som legges til grunn for beregningen av avkastningen. En slik tilpasningsplikt forutsetter selvsagt at det foreligger en faktisk mulighet til å kunne tilpasse seg.

I tillegg kan det tenkes at en vei avskjærer deler av et landbruksareal som fortsatt vil være intakt, men som krever at grunneieren får vanskeligere atkomst til dette arealet noe som igjen medfører økte kostnader. Slike ulemper på resteiendommen kan gi grunnlag for en tilleggserstatning.

SKAL FÅ DEKKET KOSTNADER

De fleste grunnavståelser avgjøres ved at partene blir enige om erstatningen gjennom forhandlinger. Ofte inngår partene en avtale om at kommunen kan ta i bruk arealet med en gang mot at grunneier godskrives en rente, som utbetales sammen med erstatningen når denne senere blir fastsatt.

Dersom man ikke blir enige om erstatning, vil saken gå til skjønn. En skjønnssak er nesten som alminnelig rettssak, men der dommeren har med seg skjønnsmenn, ofte takstmenn, som deltar for å fastsette erstatningen.

Det kan være krevende å vite hvordan en skal forholde seg dersom en får et varsel om ekspropriasjon på sin eiendom eller hvordan man skal forholde seg til prosessen i selve gjennomføringen av en slik skjønnssak. En er ikke pliktig til å måtte benytte seg av advokat, men etter at ekspropriasjon er varslet har grunneieren rett til å få dekket sine nødvendige kostnader til juridisk bistand. Det gjelder også kostnader til teknisk bistand, som for eksempel bruk av takstmann.

Selv om den som eksproprierer ikke plikter å dekke kostnader til juridisk bistand i forutgående forhandlinger, ser de fleste det som hensiktsmessig å likevel gjøre det, da dette gjerne fører til at partene greier å finne en omforent løsning uten å måtte ta saken til retten.

Artikkelen er skrevet for Norsk Landbruk av advokat Per Aksel Hosar fra Advokatfirmaet Økland & Co DA. Har du innspill til aktuelle tema vi bør belyse kan du ta sende en e-post til redaksjonen.

Neste artikkel

Juss: Aksjeselskaper i landbruket